Según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, antes de iniciar una edificación, se debe contar con un Permiso de Edificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales respectiva. Esta gestión la debe tramitar un arquitecto y muchas personas, por diferentes razones, edifican por su cuenta sin apoyo profesional.
En otras ocasiones la vivienda cuenta con Permiso de Edificación, pero posterior a este, se realizó una ampliación o alteración, que no tiene permiso, planos u otros antecedentes en la Dirección de Obras Municipales.
En ambos casos, se debe regularizar la vivienda, lo que significa que se deben solicitar estos permisos, y para eso se debe realizar un Expediente de Edificación, el cual deberá incorporar diversos documentos y el plano de arquitectura, para ser presentado y aprobado en la Dirección de Obras Municipales de la comuna correspondiente.
Existen diferentes Permisos de Edificación, y dependerá de las características de lo edificado, el Permiso que se deba tramitar para cada caso.
Se conoce como Ley del mono a la Ley 20.898.
Esta es una Ley de excepción promulgada que permite normalizar Permisos de Edificación y obtener de manera simultánea la Recepción Final definitva.
Para solicitar la aprobación por esta ley, la edificación a regularizar deberá cumplir ciertas exigencias mínimas de habitabilidad, seguridad estructural, resistencia al fuego, etc.
Cuando no es posible que la regularización se acoja a esta Ley de excepción, deberá tramitarse en dos etapas: Primero solicitar un Permiso de Edificación y una vez obtenido, solicitar la Recepción Final definitiva.
La Recepción Final Municipal (parcial o definitiva), es el trámite administrativo y legal mediante el cual, la Dirección de Obras Municipales (DOM), verifica en terreno que lo que se ha edificado corresponde al Permiso de Edificación otorgado.
El resultado positivo de esta gestión se traduce en la entrega de un Certificado de Recepción Final, por parte de la DOM.
Es el único documento que permite que un inmueble sea ocupado legalmente para vivir o trabajar, La Recepción Final certifica que la construcción cumple con las normas de habitabilidad, seguridad, estabilidad y urbanismo vigentes.
Las instituciones bancarias y entidades financieras rechazan hipotecas o créditos para propiedades que no tengan la Recepción Final. Si una construcción no tiene Recepción Final, para los bancos y tasadores oficiales, legalmente no existe la construcción, por lo tanto, la propiedad puede ser tasada solo por el valor del terreno, o lo que tenga permiso, reduciendo drásticamente su valor.
Tener Recepción Final es un requisito obligatorio para obtener patentes de funcionamiento definitivo en locales comerciales, oficinas, colegios, universidades, centros de salud, etc.
Construir o ampliar sin contar con la Recepción Final, puede derivar en multas económicas significativas calculadas en UTM, e incluso en órdenes de demolición por parte de la Dirección de Obras Municipales. Si obtienes un Permiso de Edificación y no solicitas la Recepción Final, en un plazo de tres años, tu permiso caduca automáticamente, debiendo iniciar todo el proceso desde cero.
Obtener la Recepción Final ante la Dirección de Obras Municipales, es lo que le da valor real a tu inversión, además te protege de problemas legales o financieros al momento de querer vender, arrendar, heredar o asegurar tu inmueble.
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No dejes que un trámite pendiente limite el potencial de tu inversión.
Toda propiedad tiene un destino específico, como por ejemplo: habitacional, comercial, educacional, industrial, etc, el cual está registrado en la Dirección de Obras Municipales (DOM) y en el Servicio de Impuestos Internos (SII).
El cambio de destino se solicita en la Dirección de Obras Municipales y es un proceso legal y técnico, mediante el cual se modifica el uso autorizado de una edificación o terreno ante la ley.
Se debe solicitar siempre que la actividad principal de la propiedad cambie respecto a su uso original, los más recurrentes son:
De Habitacional a Comercial/Oficina
Por ejemplo, transformar una casa en una clínica dental, restaurante o boutique.
De Sitio Eriazo a Construido
Al construir una Obra nueva, para asignarle su destino definitivo.
Uso Mixto Predominante
Si la actividad comercial en una vivienda supera el 50% de la superficie edificada, es obligatorio realizar el cambio de destino de habitacional a comercial.
Un proyecto de obra nueva es el conjunto de documentos técnicos, legales y gráficos, que definen desde cero la construcción de una edificación, en un terreno donde no existe una construcción previa, o donde esta ha sido demolida totalmente.
Lo debe realizar un arquitecto, quien es el profesional responsable de que el proyecto cumpla con el Plan Regulador y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). La finalidad de este trabajo es obtener un Permiso de Edificación, otorgado por la Dirección de Obras Municipales (DOM).
¿Por qué confeccionar un Expediente de edificación para solicitar un Proyecto de Obra nueva antes de construir?
Contar con un Proyecto de Obra nueva y el Permiso de edificación otorgado y gestionado por un profesional desde un comienzo, es la clave para proteger tu inversión y evitar problemas futuros.
Un arquitecto se asegura de que el diseño cumpla con las normativas establecidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones como además con el Plano regulador comunal local, lo cual evitará a futuro costosas modificaciones de obra, o en casos extremos, la demolición de partes ya construidas por no cumplir con la normativa.
Realizar un Proyecto de Obra nueva garantiza, que tus intereses particulares estarán seguros ante sismos, por ejemplo, gracias al cálculo y trabajo de los profesionales que el proyecto valida.
Contar con un Proyecto de Obra permite confeccionar los proyectos de especialidades sanitarios, eléctricos y de gas lo cual da acceso a los servicios básicos en forma definitiva.
Construir sin permiso te expone a sanciones económicas graves del municipio.
Una casa con sus documentos al día, se vende más rápido y a mejor precio, asegurando así que tu patrimonio no sea un problema legal para ti, futuros compradores o para herederos.
Es el proceso administrativo y técnico, para fraccionar un predio en lotes más pequeños, de modo que cada uno se convierta en una unidad de propiedad independiente, con su Rol propio.
Para obtener la Resolución Municipal de aprobación y la numeración particular por parte de la DOM. Esta resolución permite gestionar posteriormente ante el SII la obtención de Roles individuales para cada lote aprobado.
Solo con la Resolución Municipal, los roles otorgados y los proyectos de especialidades aprobados se podrá solicitar ante las empresas sanitarias y/o eléctricas empalmes individuales para cada lote.
Permite vender lotes específicos con títulos de dominio claros inscritos en el Conservador de Bienes Raíces.
Solo con Rol propio se puede acceder a créditos hipotecarios o beneficios de subsidios estatales para construir.
Facilita la repartición de tierras entre herederos sin conflictos por la propiedad compartida.
Se efectivamente dueño de un terreno con Rol propio y no solo de un derecho o porcentaje Subdivide y normaliza tu propiedad con la gestión de arquitectos especialistas
La fusión predial, fusión de terrenos o fusión de lotes, es un proceso legal y técnico, mediante el cual dos o más terrenos colindantes, pertenecientes al mismo propietario, se unen para formar una sola unidad inmobiliaria, o único terreno de mayor tamaño, con un Rol único.
El objetivo de este trámite es obtener un nuevo Rol de Avalúo del Servicio de Impuestos Internos (SII) para la propiedad resultante.
ACCESO Y URBANIZACIÓN
Permite generar nuevos accesos o consolidar servicios básicos en una sola matriz.
MEJORES CONDICIONES DE EDIFICACIÓN
Un terreno más grande permite mayor coeficiente de constructibilidad y mejores normas urbanísticas que lotes pequeños por separado.
PROYECTOS DE GRAN EMBARGADURA
Es requisito obligatorio si planeas construir una edificación que traspase los límites de los lotes originales.
UNIFICACIÓN TRIBUTARIA
Consolida el pago de contribuciones en un solo Rol ante el SII.
No unificar los roles de dos o más terrenos colindantes reduce su valor comercial
La copropiedad inmobiliaria no es un permiso, sino un régimen legal de propiedad, donde un inmueble (como un edificio o condominio) pertenece a varias personas, cada una con una unidad privada de uso exclusivo (departamento, casa) y a la vez, con un dominio compartido, sobre bienes comunes (pasillos, ascensores, jardines, muros, caminos), que organiza la convivencia, administración y responsabilidades financieras entre los propietarios.
Se requiere de copropiedad inmobiliaria, principalmente cuando varias personas comparten derechos sobre un mismo bien, siendo esencial para formalizar la propiedad y garantizar una convivencia organizada.
Es obligatorio para edificios de departamentos, conjuntos de casas o centros comerciales donde existen áreas compartidas.
La Copropiedad sirve para:
Permitir que diferentes unidades dentro de un mismo terreno (o edificio), tengan propietarios distintos, con títulos de dominio individuales e independientes, aunque compartan la infraestructura básica.
Establecer reglas claras, ya que exige la creación de un Reglamento de Copropiedad, que regula la convivencia, el uso de los bienes comunes y la administración del condominio, evitando conflictos futuros.
Acceder a financiamiento y permitir la venta individual, ya que cada unidad, con su respectivo rol, puede ser vendida, arrendada o hipotecada de forma independiente, lo que es fundamental para el mercado inmobiliario.
Una copropiedad bien constituida es la única forma de asegurar que el uso del suelo y los espacios comunes se mantengan como se diseñaron en un inicio
No eres dueño de un sitio específico con su propia escritura, sino que compraste un porcentaje de un terreno más grande, una "acción" o "derecho", compartido con otros.
El sector no cuenta con la infraestructura legalmente exigida, como redes de alcantarillado, agua potable certificada, alumbrado público o calles pavimentadas con acceso oficial.
Por lo general en zonas rurales, el terreno tiene una superficie menor a los 5.000 metros cuadrados (media hectárea), incumpliendo la normativa de protección agrícola.
El terreno no tiene un número de identificación individual ante el Servicio de Impuestos Internos (SII), lo que impide pagar contribuciones de forma independiente.
Una casa con sus documentos al día, se vende más rápido y a mejor precio, asegurando así que tu patrimonio no sea un problema legal para ti, futuros compradores o para herederos.
Imposibilidad de obtener Permiso de Edificación y Recepción Final
Al no existir un sitio legalmente constituido (con su Rol propio y urbanización), la Dirección de Obras Municipales (DOM) rechazará cualquier solicitud de permiso para construir. Para la ley, no tienes un terreno apto para edificar.
Al mismo tiempo, por no poder obtener Permiso de Edificación, tampoco podrás obtener la Recepción Final. Esto significa que tu vivienda no tendrá existencia legal, lo que impide que la propiedad gane plusvalía o pueda ser vendida mediante crédito hipotecario en el futuro.
Dificultad para contratar Servicios Básicos
No podrás contratar legalmente servicios de agua potable y electricidad con las empresas sanitarias o eléctricas formales.
Riesgo de Inhabilidad y Demolición
Al construir sin permiso en un loteo irregular, te expones a que la Municipalidad declare la edificación en inhabilidad (prohibición de uso) y, en casos extremos o de riesgo, pueda decretar órdenes de demolición por incumplimiento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Vivienda invisible para el Seguro
En caso de incendio, terremoto o catástrofe, es prácticamente imposible contratar seguros de hogar para viviendas que no cuentan con Recepción Final, dejando tu patrimonio totalmente desprotegido.
Sin Patentes Comerciales
Si tu intención es instalar un pequeño negocio en tu lote, la municipalidad no podrá otorgarte una patente comercial definitiva, ya que el inmueble no cuenta con la recepción legal de sus obras.
La única solución para desbloquear estos permisos es iniciar el proceso de regularización del loteo completo a través de un arquitecto, quien debe presentar un proyecto para obtener primero la recepción de la urbanización, lo que finalmente habilita la regularización de cada vivienda individual.
Para transformar un loteo irregular en un conjunto habitacional legalmente constituido, no basta con la voluntad de los vecinos, se requiere de la gestión técnica y profesional de un arquitecto.
Elaboración del Plano de Loteo
Nos encargamos de levantar la planimetría exacta del terreno, definiendo deslindes, calles y espacios públicos que cumplan con las normas de la Ley 20.234.
*Sin un plano firmado por un arquitecto, la Municipalidad no recibirá ningún trámite.
Gestión ante la Dirección de Obras (DOM)
Somos los representantes técnicos de la comunidad ante la municipalidad, gestionando el expediente de regularización y respondiendo a las observaciones legales que puedan surgir.
Certificación de Habitabilidad
Evaluamos si las construcciones existentes cumplen con las condiciones mínimas de seguridad y salubridad para que puedan ser recepcionadas legalmente.
Coordinación de Especialidades
Para regularizar, se necesitan proyectos de agua, alcantarillado y electricidad. Nosotros coordinamos a los proyectistas e ingenieros especialistas, para que todos los servicios concuerden con el diseño del loteo.
